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La loi Alur

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21/07/2014

Les nouvelles obligations des locataires et des bailleurs.

Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), projet proposé par Cécile Duflot alors ministre du Logement, avait pour objectif de réduire le coût du logement pour les locataires, de doper l’offre de logements locatifs et de réformer la gestion des copropriétés. De la location et la colocation à l’encadrement des loyers, en passant par les nouvelles obligations des syndics, zoom sur cette loi Alur qui entend modifier l’immobilier en profondeur.

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Certaines mesures sont applicables rétroactivement, d’autres à partir des nouveaux baux (ceux conclus à compter du 27 mars 2014), pour d’autres, il faudra attendre la publication des décrets d’application. Pas de panique, on a débroussaillé pour vous les points forts de cette loi. 

 

CE QUI VA CHANGER POUR LES LOCATAIRES

Des loyers encadrés. Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers n’a pas encore fait l’objet d’un décret d’application. Elle prévoit cependant, pour 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, la définition d’un loyer médian, en fonction du type de logement et du quartier. Le propriétaire ne pourra pas dépasser ce loyer médian, majoré de 20 %. Il pourra néanmoins demander un complément de loyer si son bien comporte des éléments de confort spécifiques, comme une grande terrasse ou une hauteur de plafond importante, par exemple. En cas de non-respect de ces dispositions, le locataire pourra demander une révision de son loyer, dans un délai de trois mois après la signature du bail.

Une garantie universelle des loyers. À partir du 1er janvier 2016, les bailleurs auront la possibilité de demander soit une caution à leur locataire, pour se prémunir en cas d’impayés, soit de bénéficier de la garantie universelle des loyers. Celle-ci sera financée par le prélèvement d’un pourcentage du loyer (1 à 2 % ), supporté à parts égales entre le locataire et le propriétaire.

Meublés ou locations vides : même règles. Faisant jusqu’ici l’objet d’une réglementation à part, la location des meublés s’aligne sur celles des offres vides. Les propriétaires de meublés devront, dès parution du décret, respecter une liste d’équipements et fournir au locataire nombre d’informations précises (surface, loyer médian, montant du loyer du précédent locataire…). Les règles de rupture de bail sont également revues (décret en attente de parution) : un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur qui ne pourra reprendre le bien que pour lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants.

Moins de frais. Pour tous les contrats de locations vides ou de meublés signés à partir du 27 mars 2014, locataires et propriétaires partageront à parts égales les frais liés à la visite du logement, l’état des lieux d’entrée et la rédaction du bail. Les honoraires d’agence, autrement dit les frais de mise en location, reviendront au bailleur.

Des délais plus courts. Dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les villes où la demande de locations est forte (Paris, par exemple), le délai de préavis, pour le locataire désirant résilier son bail, est réduit à un mois (en attente de parution du décret). Le propriétaire dispose également d’un délai d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Une pénalité égale à 10 % du loyer, sans les charges, par mois de retard, peut être exigée (cette disposition est applicable pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014).

Pénalités de retard, délai de prescription et trêve hivernale. La loi Alur prolonge la trêve hivernale, laquelle interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars. En cas de retard de paiement de loyer, une pénalité pouvant aller jusqu’à 30 % du loyer pourra être exigée par le propriétaire. Enfin, en cas d’impayés, le délai de prescription est fixé à trois ans pour les loyers et à un an pour les révisions de loyers (cette disposition est rétroactive).

 

COPROPRIÉTÉ : VERS PLUS D’OBLIGATIONS

Les vendeurs doivent désormais fournir une série de documents complémentaires à l’acheteur : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, montant des charges courantes du budget prévisionnel ou encore carnet d’entretien de l’immeuble. Si l’acquéreur n’a pas en sa possession tous ces documents au moment de la signature du compromis, il peut se rétracter au moment de la vente.

Les syndics voient leurs missions redéfinies. Ils devront notamment créer deux comptes bancaires séparés pour chaque copropriété de plus de dix lots : un dédié à la gestion courante et l’autre pour les fonds de travaux, pour plus de transparence sur les comptes. Leur rémunération se fera sur la base d’un forfait, fixé par décret, majoré de prestations particulières.

 

LA COLOCATION : NOUVELLES LIMITES DE LA CLAUSE SOLIDAIRE

Très prisée des étudiants, la colocation n’échappe pas à la loi Alur. La clause solidaire, qui liait les colocataires en cas d’impayés de loyers jusqu’à la fin du bail, est assouplie. Désormais, le colocataire quittant le logement en cours de bail, sera libéré de son obligation solidaire dès l’inscription d’un nouveau colocataire au contrat et, à défaut, la clause de solidarité s’éteint dans un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. Les mêmes règles s’appliquent pour sa caution : à l’arrivée d’un nouveau colocataire ou après un délai de 6 mois, le propriétaire ne pourra plus s’en prévaloir.

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